Skal du bygge nyt eller ombygge eksisterende bygninger og/eller terrasser, er der nogle, ting du bør være opmærksom på, inden du går i gang.
Bygninger og terrasser skal naturligvis overholde det gældende bygningsreglement på byggetidspunktet, men herudover indeholder deklarationen for udstykningen bestemmelser om bebyggelsens brug, form, højde og placering. Ud over dette, er der på foreningens generalforsamling i 1995 godkendt et sæt retningslinjer for bebyggelser.
Vi vil anbefale, at du sætter dig godt ind i disse ting i forbindelse med planlægning af byggeriet for at undgå ærgelser senere.
Grundejerforeningen har påtaleret og dermed også påtalepligt overfor overholdelsen af disse bestemmelser. Det betyder i praksis, at det er grundejerforeningens pligt at sørge for, at deklarationen er overholdt og påtale det, hvis den ikke er.
En kommunal byggegodkendelse er typisk kun givet ud fra den gældende lovgivning på området, og de kigger sjældent på de specielle deklarationer, der er i området.
Det betyder, at du – selv om du har fået en byggesag godkendt hos kommunen – kan risikere, at grundejerforeningen vil påtale hele eller dele af byggeriet efterfølgende, og det har samme retsmæssige status som en afvisning af kommunen.
En typisk sag vi ser er annekser/gæstehuse. Deklarationen (dekl. 7534 tinglyst d. 24.07.1963) giver ikke mulighed for at have mere end 1 sommerhus liggende på grunden. I den forbindelse anser både bestyrelsen og kommunen (senest bekræftet i en sag fra 30/7 2020), at gæstehuse/bygninger beregnet til ophold anses for sommerhuse og dermed ikke tilladt – uagtet at der f.eks. ikke er lagt vand ind.
Shelters: På forespørgsel fra bestyrelsen, har Odsherred kommune svaret, at et shelter er en bygning, der skal søges om byggetilladelse til. På trods af formålet (ophold/overnatning) anses de dog ikke for sommerhuse og er dermed tilladt at opføre. Idet der kan overnattes i dem, skal de placeres mindst 5 meter fra skel.
Det kan derfor stærkt anbefales at fremsende projekter til godkendelse i grundejerforeningen forud for indsendelse til kommunen og Fredningsnævnet. Mail relevant materiale til sekretæren. Hvis du har behov for at sende noget pr. brev, bedes du ringe til sekretær Kaj Sørensen på tlf. 26 74 11 93 for at aftale nærmere.
Bestyrelsen tilstræber en hurtig sagsbehandling, og der vil under normale omstændigheder gå under en uge, fra vi modtager materialet, til vi vender tilbage med vores kommentarer.
Terrasser: Vær opmærksom på, at der også er regler for højde og placering af terrasser: Hæves terrassen over 30 cm. fra terræn gælder flg. iht. Bygningsreglementet §179:
- Den må ikke placeres nærmere end 5,0 m fra skel mod nabo og sti ved sommerhuse.
- Mod vej ved sommerhuse må højden ikke være over 1,0 x afstanden til skel på egen grund eller udlagt linje mod vej. Er der fastsat en linje for vejens udvidelse regnes afstanden hertil.
Deklarationen i læsevenlig udgave
Byggestøj
Ved byggeri vil der oftest være mere eller mindre støjgener. Det kan ikke undgås. Til gengæld kan man godt gøre noget for at undgå, at det generer naboerne unødigt. Det vil f.eks. altid være god stil at orientere naboerne om de perioder byggeriet larmer mest, og at overholde både lovgivning og grundejerforeningens retningslinjer mht. støjende arbejde. Og i og med at vi er i et sommerhusområde, bør man også overveje, om byggeriet kan holdes udenfor sommerens højsæson til glæde for de fleste i udstykningen.
I Odsherred gælder der specielle regler ang. byggestøj – se pjece fra Odsherred Kommune – f.eks. at byggepladsen må støje eller støve på hverdage mellem kl. 8 og 18 og på lørdage mellem kl. 8 og 15, og at der er en forpligtelse til at orientere naboerne skriftligt mindst 1 uge før start!
Se mere vedr. byggeri på Odsherred Kommunes hjemmeside her: Odsherred Kommune.
Her finder man bl.a. også forskriften for kommunens bygge- og anlægsaktiviteter: https://www.odsherred.dk/media/yw0ftjkv/bilag-4-odsh-forskrift-for-bygge-og-anlaegsarbejde.pdf
Asfalt og rabatter
Vi gør opmærksom på, at bygherre er ansvarlig for udbedring af grundejerforeningens asfalt og græsrabat, hvis der sker skader. Der er typisk relativt store omkostninger til udbedring af skader på asfalten, så sørg for at få lagt køreplader ud, hvis der er risiko for at asfalten/rabatten bliver ødelagt.
Rabatter
Rabatterne langs vejene strækker sig 1 meter ud fra det asfalterede stykke. Rabatterne er grundejerforeningens ejendom og ikke den enkelte grundejers. Det betyder f.eks., at rabatten ikke frit kan anlægges, som man har lyst til. Grundejerforeningen har den holdning, at rabatten som udgangspunkt skal være anlagt med græs, så den har et ensartet udtryk i hele området. Det er derfor ikke tilladt at anlægge fliser, skærver, asfalt, o.lign. helt ud til vejens asfalt med mindre det aftales med grundejerforeningen. Eneste dispensation vi normalt giver er på indkørsler, der pga. terrænets hældning, nødvendiggør en stabilisering for ikke at ødelægge rabatten.
Drænledninger
Vejledende matrikelkort 2017 med drænledninger. Vær opmærksom på, at du selv har ansvaret for at sikre dig, at du ikke ødelægger eksisterende dræn. Kortet her er udarbejdet ud fra alle de kendte dræn, vi har set både fysisk og på flere forskellige matrikelkort. Vi kan desværre ikke garantere, at den helt præcise rørføring svarer til kortet, og vi kan heller ikke garantere, at der findes dræn, som ikke er opdateret på de kort, vi har haft adgang til.